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中信證券：房貸按揭貸款利率有比較明顯的下調空間，一二手房差異料生變
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房地產市場還在繼續下行的通道中。我們認為房貸按揭利率有明顯的下降空間，限購政策也有放開的趨勢。我們預計政策能夠在2024年逐漸穩住房地產市場基本面，而二手房市場顯著好于一手房的態勢可能發生變化。
▍2023年全年，房地產基本面景氣下行。
根據國家統計局，2023年全年，全國商品房銷售額11.7萬億元，同比下降6.5%，銷售面積11.2億平米，同比下降8.5%。微觀層面，網簽和企業的數據表現都遠不及此，15家大公司2023年全年銷售金額下降12.6%，42個樣本城市2023年網簽套數下降13.4%。二手市場表現顯著好于一手。貝殼研究院統計2023年全國二手房成交5.7億平米，金額7.1億元，同比分別增長44%和30%。在核心城市二手掛牌量不斷增加，業主不斷下調價格的背景之下，12月各地房價持續下跌。根據國家統計局，2023年12月，70個大中城市新房和二手住宅價格指數分別環比下跌-0.4%和-0.8%，70個樣本城市二手房價格全部環比下跌。2023年全年，70個大中城市新房和二手住宅價格指數分別下跌-0.9%和-4.1%。根據貝殼研究院數據，2023年全年，50個樣本城市二手價格下跌10%。
▍2023年開發投資繼續下行。
根據國家統計局，2023年全年，全國房地產開發投資額11.1萬億元，較國家統計局公告過的房地產開發投資歷史頂部14.8萬億元（2021年）下滑了24.9%。2023年，全國房屋新開工面積9.5億平方米，同比下降20.4%，距離歷史頂部22.7億平米（2019年）下滑了58.0%。2023年全年，房屋竣工面積10.0億平方米，同比增長17.0%。其中，住宅竣工面積7.2億平方米，增長17.2%。保交樓的政策優先級很高，大多數出險企業已經度過了年度交付高峰。
▍按揭定價有望繼續下行。
2024年年初以來，房地產市場進一步下行。2024年1月上半月，我們統計的42個樣本城市新房網簽套數同比下降35%，降幅比上個月擴大5個百分點，14個樣本城市二手房網簽套數同比提升12%，漲幅比上個月下降18個百分點。根據貝殼研究院數據，2024年第二周，50個樣本城市二手房和新房KMI指數分別為37%和38%，小于50%的榮枯線，體現經紀人看空情緒。2023年12月，二手房和新房景氣指數分別為9.0%和14.9%，亦位于低于20%的低迷區間。根據貝殼研究院，2023年12月50城平均首套按揭利率3.88%，一線城市為4.13%。我們認為，房貸按揭貸款利率有比較明顯的下調空間。
▍二手市場顯著好于一手的態勢可能變化。
我們認為，2024年全年新房成交顯著弱于二手房的局面可能會逆轉。開發商加速去化新房的心態，一手傭金率提升對渠道的影響，一二手房限價消失之后新房品質的提升，市場價格下跌之后二手業主降價動力的減弱，都是促成一二手房市場情況逆轉的原因?？傮w而言，我們預計，2024年全國商品房銷售額不至于負增長，房地產投資降幅與2023年相比將縮窄到-5.7%，新開工和竣工面積分別同比下降-14.5%和-15.0%，竣工面積受保交付高峰過去，大公司高線開發和無效在建面積影響趨勢性走弱。
▍風險因素：
房價超預期下行，房地產銷售基本面顯著不及預期的風險；房地產政策落實不及預期的風險；部分房地產企業2023-24年盈利能力大幅下降的風險。
▍投資策略。
我們認為，2024年開年地產銷售基本面壓力仍存，但房貸按揭利率還有明顯的下降空間，限購政策也完全有可能逐漸退出。如果房價趨穩，我們相信低效存貨占比不大的頭部開發商具備向上彈性。渠道服務商在整個產業鏈中占據優勢。我們也注意到頭部物業服務公司的現金分派率可能明顯提升，股息率可能具備吸引力。
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