受流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)影響，收縮戰(zhàn)線、戰(zhàn)略“瘦身”成為近兩年來(lái)房企的常見動(dòng)作。這一次，輪到了曾被稱為“中國(guó)第一地區(qū)公司”的世茂海峽發(fā)展公司（下稱“世茂海峽”）。

11月初，世茂集團(tuán)在內(nèi)部發(fā)布了區(qū)域撤銷合并公告，調(diào)整涉及三個(gè)區(qū)域，其中之一為撤銷浙西區(qū)域公司，世茂海峽和原浙西區(qū)域公司下轄的浙江公司合并成立東南區(qū)域公司。這意味著，“世茂海峽”在名義上成為歷史。

人事調(diào)整也在同步發(fā)生著。11月15日，世茂集團(tuán)公告稱，呂翼由于個(gè)人事業(yè)發(fā)展原因辭任非執(zhí)行董事。更早之前的8月，他還辭任了世茂集團(tuán)執(zhí)行總裁和執(zhí)行董事職位。至此，作為原世茂海峽董事長(zhǎng)的呂翼離開了職業(yè)生涯第一站，也結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)15年的世茂之旅。

知情人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，呂翼已走向自主創(chuàng)業(yè)的下一站，創(chuàng)立了主要做代建相關(guān)管理咨詢業(yè)務(wù)的深圳璀璨建設(shè)管理有限公司（下稱“璀璨管理”）。天眼查信息顯示，璀璨管理成立于2023年7月末，法定代表人為呂翼，經(jīng)營(yíng)范圍包括企業(yè)管理咨詢、工程管理服務(wù)、建設(shè)工程施工、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、住宅室內(nèi)裝飾裝修等。

作為跨9省30市的“中國(guó)第一地區(qū)公司”和世茂集團(tuán)“最牛管培生”，世茂海峽和掌舵人呂翼在世茂集團(tuán)留下了可圈可點(diǎn)的印跡，如今的曲終人散也是房地產(chǎn)行業(yè)近幾年急遽“熱脹”和“冷縮”的一個(gè)縮影。

風(fēng)起扶搖直上，風(fēng)去蓬山無(wú)路。行業(yè)浮沉不過如此。

成也海峽，退也海峽

對(duì)于接連的變動(dòng)，世茂海峽的員工并不感到意外。

今年8月2日，呂翼就由執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁調(diào)任為非執(zhí)行董事，世茂集團(tuán)也啟動(dòng)了架構(gòu)調(diào)整。世茂海峽（現(xiàn)“世茂東南區(qū)域公司”）一位在職員工對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，“8月開始進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整，11月初正式發(fā)文‘官宣’。區(qū)域合并后，新的架構(gòu)有新的人選，人事變動(dòng)很正常。”

而調(diào)任公告發(fā)出后，呂翼也在8月第一個(gè)周末的內(nèi)部例行分享會(huì)中與世茂海峽的同事們?cè)拕e，“海峽回憶，此生難忘；海峽精神，永垂不朽。”

這場(chǎng)告別分享會(huì)是呂翼的第309次內(nèi)部周末分享。從2017年9月10日開始，通過微信語(yǔ)音與世茂海峽全體員工進(jìn)行分享是他每個(gè)周末雷打不動(dòng)的安排。時(shí)代財(cái)經(jīng)獲得了幾期內(nèi)部分享語(yǔ)音記錄，與過往的主題明確不同，最后這場(chǎng)分享會(huì)沒有特定的主題，呂翼回憶了自己在世茂集團(tuán)15年的重要節(jié)點(diǎn)和個(gè)人成長(zhǎng)。

呂翼今年39歲，2008年從浙江大學(xué)碩士畢業(yè)后以管培生身份加入世茂集團(tuán)。除在世茂上海總部短暫工作數(shù)月，他的職場(chǎng)生涯基本全在世茂海峽度過，福建也被呂翼視為職業(yè)生涯的真正開端，“到了福建，我感覺人生像開掛了一樣”。近15年里，他的視野和機(jī)會(huì)從福建一步步擴(kuò)展到大灣區(qū)，最終橫跨9省30市。世茂海峽也被他帶出八閩大地，成為世茂最大的地區(qū)公司。

呂翼也收獲了常人難以企及的職場(chǎng)升遷。2014年，30歲的呂翼任新成立的世茂閩南區(qū)域總裁；2016年，世茂閩南、閩北區(qū)域合并，呂翼掌舵新成立的世茂福建區(qū)域公司。2019年，福建區(qū)域公司更名為世茂海峽，呂翼任董事長(zhǎng)。

一路平步青云的背后是亮眼的業(yè)績(jī)。2016年，世茂福建區(qū)域銷售額超過百億元，2017年即翻番，銷售額高達(dá)251億元。2018年，世茂福建銷售額達(dá)505億元。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年和2020年，世茂海峽銷售額接連突破900億元、1000億元大關(guān)。

規(guī)模以幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)的世茂海峽成為世茂集團(tuán)的“糧倉(cāng)”和強(qiáng)大業(yè)績(jī)支撐。自2015年跌出房企排行前十后，重返前十、沖擊千億一度是世茂的目標(biāo)，充滿“狼性”的呂翼和他掌舵的區(qū)域公司發(fā)揮了“頭狼”的作用。2017年，世茂躋身千億俱樂部，世茂福建業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)近25%。2019年，世茂以合約銷售總額2600.7億元重回行業(yè)前十，世茂海峽業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)升至近35%，合約銷售額達(dá)906.8億元，土地儲(chǔ)備貨值也居區(qū)域公司首位。2020年，在世茂數(shù)起收并購(gòu)中打頭陣的世茂海峽，土地儲(chǔ)備貨值近5000億元。

隨著世茂海峽的擴(kuò)張與升級(jí)，呂翼也一步步抵達(dá)世茂權(quán)力中心。2020年初，呂翼獲任世茂集團(tuán)執(zhí)行董事，2022年6月又獲任執(zhí)行總裁，成為“世茂最牛管培生”、“世茂最年輕執(zhí)行總裁”。

閃亮標(biāo)簽背后，呂翼有點(diǎn)臨危受命的意味。2022年4月起，世茂旗下數(shù)只境內(nèi)債違約，宣布展期。任執(zhí)行總裁一周后，世茂集團(tuán)首次出現(xiàn)美元債違約，一筆本金與利息總計(jì)10.24億美元票據(jù)未在到期日支付。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，世茂爆雷受累于幾宗大手筆收并購(gòu)，呂翼也深受激進(jìn)擴(kuò)張中潛藏問題的影響。2022年7月，證監(jiān)會(huì)福建監(jiān)督局披露了一則關(guān)于福建福晟的行政處罰決定書，由于沒有主動(dòng)披露福建福晟債務(wù)違約的信息，數(shù)位當(dāng)事人被處罰，呂翼即在其中，被給予警告并處以20萬(wàn)元的罰款。

直到現(xiàn)在，世茂還在債務(wù)泥潭中，走上職業(yè)生涯巔峰沒多久的呂翼也選擇離開。上述世茂海峽在職員工對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)透露，原世茂海峽不少員工都追隨呂翼加入璀璨管理。

在告別分享會(huì)中，呂翼感謝了老板和公司給了世茂海峽機(jī)遇，盡管行業(yè)的變化令人措手不及，但他問心無(wú)愧，“我覺得海峽對(duì)得起公司，我們?cè)诟叱睍r(shí)做旗手，在低谷時(shí)做脊梁。”說這番話之前，他點(diǎn)了一杯苦咖啡和一杯甘蔗汁，“苦一口甜一口，特別應(yīng)景。”

最強(qiáng)區(qū)域公司被并購(gòu)絆了腳

“年輕有為、有干勁、有魄力、富有感染力、情商很高。”業(yè)內(nèi)和世茂內(nèi)部人士對(duì)呂翼的評(píng)價(jià)普遍較高。

在世茂，呂翼堪稱“卷王”。“一天開10個(gè)會(huì)、開十個(gè)小時(shí)”，“一個(gè)會(huì)開了十幾個(gè)小時(shí)”，在世茂海峽，這樣長(zhǎng)時(shí)間的會(huì)議是常規(guī)操作。2020年第一個(gè)周末，在剛結(jié)束一天歷時(shí)10余小時(shí)的內(nèi)部年度會(huì)議后，呂翼依然堅(jiān)持做每周的例行分享。

他帶領(lǐng)下的世茂海峽也在世茂內(nèi)部起到鯰魚效應(yīng)。“在沒有任何本地資源的條件下，我們的團(tuán)隊(duì)單槍匹馬慢慢拼殺，最終絕大部分都完成任務(wù)歸來(lái)。在我看來(lái)這個(gè)價(jià)值很大，對(duì)于集團(tuán)來(lái)說更是一件好事，我們不光起到了鯰魚效應(yīng)，讓那些省份所在的地區(qū)公司分外緊張、逼迫他們成長(zhǎng)，我們還孕育了兩個(gè)新的地區(qū)公司，為集團(tuán)未來(lái)的大規(guī)模發(fā)展做出了很大的貢獻(xiàn)。”

高歌猛進(jìn)時(shí)，世茂海峽員工也經(jīng)歷了別樣的忙碌。“尤其在新項(xiàng)目啟動(dòng)階段，啟動(dòng)會(huì)需把項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略及測(cè)算做清楚，一周下來(lái)每天平均能睡5個(gè)小時(shí)已屬非常奢侈。”上述世茂海峽在職員工對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱。

這離不開世茂集團(tuán)的資源支持和賦能傾斜。

2019年初，許世壇接棒父親許榮茂，開始掌舵世茂集團(tuán)，他的規(guī)模野心以收并購(gòu)為切口，密集收購(gòu)了泰禾、萬(wàn)通、明發(fā)、粵泰等企業(yè)項(xiàng)目，成為業(yè)內(nèi)矚目的“并購(gòu)?fù)酢薄?020年初，世茂又著手對(duì)福晟國(guó)際的“世紀(jì)并購(gòu)”，并成立世茂福晟平臺(tái)。

這些收購(gòu)，均與世茂海峽這個(gè)平臺(tái)相關(guān)。在2020年第一次周末分享中，呂翼表達(dá)了對(duì)這些收購(gòu)而來(lái)的資產(chǎn)的滿意——“花100多億買了接近2000億貨值；城市級(jí)別較高、提升了抗風(fēng)險(xiǎn)能力；獲得了招拍掛市場(chǎng)無(wú)法獲得的土地。”

不過，被收購(gòu)的項(xiàng)目看似是肥肉，卻夾雜不少難啃的硬骨頭。近日，福晟前灘錢隆廣場(chǎng)被司法拍賣。這是福晟2018年花29億元從海航投資手中收購(gòu)的資產(chǎn)，在世茂發(fā)起的并購(gòu)中，該項(xiàng)目歸入世茂福晟平臺(tái)，但操盤進(jìn)展并不順利，住宅部分經(jīng)歷延期交房、開發(fā)商商業(yè)糾紛等問題。而隨著世茂集團(tuán)陷入泥淖，項(xiàng)目商業(yè)部分爆雷。由于涉及兩次收購(gòu)，背后復(fù)雜的資金結(jié)構(gòu)引發(fā)多重金融糾紛，最終被公開拍賣。

世茂海峽部分自有項(xiàng)目也面臨著不小困境。2017年底，福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司以底價(jià)239.43億元競(jìng)得深圳市龍崗區(qū)大運(yùn)新城片區(qū)的世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目用地，這也是目前深圳歷史上總價(jià)超過百億的8宗地塊之一。據(jù)該項(xiàng)目信托計(jì)劃盡調(diào)報(bào)告，其計(jì)劃總投資額高達(dá)721.75 億元。如今6年過去，項(xiàng)目開發(fā)陷入停滯，為償還貸款于今年7月、11月兩次被拍賣，起拍價(jià)分別高達(dá)130.44億元、104.35億元，但均以流拍告終。該項(xiàng)目體量大且有龐大的自持物業(yè)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行資產(chǎn)處置，難度不言而喻。

呂翼不是沒意識(shí)到這些問題。2020年第一次周末分享中，他提出幾項(xiàng)“成長(zhǎng)的煩惱”，如高增長(zhǎng)下權(quán)益比下降，盈利能力下降；全國(guó)化擴(kuò)張中人均利潤(rùn)下降、管控能力削弱。他還坦承收并購(gòu)項(xiàng)目雖大而好，但吃得很累，“東西雖然好，光靠牙咬很累，對(duì)資產(chǎn)包的困難估計(jì)不足，出現(xiàn)了過戶、取證、操盤效率、與項(xiàng)目原有股東思路不同等諸多問題，與預(yù)期有不小的差距。”

與世茂海峽話別時(shí)，呂翼表示，巨變之下最重要的兩件事情是思考和行動(dòng)。面對(duì)行業(yè)巨變，他認(rèn)為自己過往的思想、行動(dòng)的力度與顛覆性不夠。“巨變太大了，微小的改變或只改其表不改其內(nèi)的改變遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

一位不愿具名的世茂海峽前員工對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，如果不收購(gòu)泰禾、福晟、粵泰等資產(chǎn)，世茂賬上現(xiàn)金流還有很多，但這不是呂翼一個(gè)人能決定的。

世茂海峽的“消失”是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)小小縮影。當(dāng)不少地產(chǎn)“黑馬”跌倒、老馬失蹄，前幾年如火如荼的規(guī)模競(jìng)賽也在失去意義。狂奔的腳步停下，保交樓、降債、做存量是大多數(shù)房企當(dāng)下的任務(wù)和方向。（本文有刪減）