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廣州黃金周樓市冰火兩重天：有樓盤凌晨一點還在簽約，剛需客擔心降價不敢出手
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在剛剛過去的中秋國慶小長假，李琳（化名）大半的時間都在看房。婚期提上日程后，買房成為她生活里的頭等大事。而雙節前廣州出臺的樓市新政，讓社保未滿5年的她提前有了購房資格。
但連看了廣州白云區幾個新樓盤后，不太熱鬧的樓市讓她稍感意外，在社交平臺發布看盤記錄收獲的評論，讓她更猶豫了。“我看過的某個一手樓盤業主私信我說，同樣面積的房子他今年4月份的買入價比去年便宜了五六十萬。我覺得先不急，再等等看。最怕的是現在買了，明年‘虧’幾十萬。”
買房客的觀望心態也影響了樓市的熱度。合富研究院數據顯示，雙節期間廣州市場成交環比上升150%，但與近兩年“五一/國慶”仍有差距，較今年“五一”則縮減了20%。合富研究院認為，除假期集中出行的影響外，另一原因是客戶入市信心尚不充分。
不過，部分區域、樓盤還是感受到新政的利好和加持。克而瑞廣佛區域（下稱“克而瑞”）相關報告顯示，廣州番禺區解除限購后，市場活躍度上升，雙節期間新盤的整體去化率達45%，居全市首位。其中，番禺華潤置地長隆萬博悅府因區位、配套等不錯，兼受新政利好加持，成為下半年首個標桿紅盤。
多樓盤打折吸客，剛需族不敢“買跌”
疊加中秋假期，今年國慶節成為疫情政策調整后最長的假期。對廣州而言，這還是檢驗9月份接連落地的樓市利好政策效應的重要節點。業內也在翹首觀望：新政能否掃去近期樓市頹勢？今年“銀十”成色如何？
據克而瑞數據，雙節前后廣州共15盤推新，其中5個為首次開售的全新盤。為了打好這場銷售戰，多樓盤推出特價房、限時折扣、成交送禮等優惠吸引客源。如位于番禺的越秀和樾府推出“購樓王大平層贈送5年物管費”優惠，名額僅5個；黃埔新城放出30套特價房，成交后還送電視、吸塵器等；番禺龍湖御湖境、番禺星河盛世錦城、荔灣廣州幸福灣等樓盤則打出97折、98折的限時折扣。
也有樓盤加大了營銷力度。如天河牛奶廠板塊的聯投文津府，雙節期間首次開盤，推出156套單位，均價5.9萬元-7.1萬元/平方米，利用高傭金、升級全民營銷等手段走量，據悉其渠道傭金高達40萬元/套，但有時間和房源數量限制。
面對開發商的優惠讓利，李琳還是心存疑慮。“之前看到不少有關房價下跌的消息，想著是個入手的機會，但我的預算260萬元，想找‘近地鐵、有學位、環境好’的房子還是有難度，這個預算能買到的房子也不扛跌，擔心現在買的話，到明年‘虧’幾十萬”
持這樣心態的購房者不在少數。一位資深房產中介對時代財經稱，雙節期間樓市有一定熱度，但遠遠不及預期，更多是消化之前的購房需求，增量有限。除了華潤長隆悅府等少數樓盤外，很多樓盤銷售情況一般，主要是入市信心不足，都在觀望。
李雁（化名）在廣州從事房產中介10年，常年在廣州中心區工作，其直言今年國慶的銷售成績與往年同期、今年五一相比有不小差距。他在10月6日接受時代財經采訪時稱，其所在的中介機構今年雙節的銷售目標是700單，這一目標為去年同期實際成交量的80%，但目前僅完成逾400單。
“廣州樓市新政釋放了剛需族的購買力量，剛需族也是廣州樓市占比最大的群體，但這個群體對GPV的貢獻不如高凈值人群的一半，而且他們的觀望情緒加重，看到國慶降價，會擔心雙11、年底會不會接著降。”李雁稱。
不斷增加的二手房掛牌量也加重剛需族的觀望情緒。“9.20”新政將廣州全市個人銷售住房增值稅免征年限由5年調整為2年。今年2月末，廣州二手房掛牌量就突破13萬套，此后一直走高。貝殼網數據顯示，截至10月8日15：20，廣州二手房掛牌量為139591套。受此影響，王明（化名）更加猶疑。廣州落地“認房不認貸”后，在廣州無房產、有房貸且還未結清的購房者，首付比例從7成降至3成，在老家有一套房的王明打算在廣州再買一套。但在番禺看了數套二手房、9個新樓盤后，他遲遲沒有出手，“二手房太多了，一方面覺得核心城市房子應該還是保值的，但另一方面又難免擔心買之后房價下跌。”
有樓盤凌晨還在簽約，網紅項目首開爆賣
8月末至9月內，廣州樓市調控政策密集落地：8月30日率先在一線城市中落地“認房不認貸”；9月10日降首付、降利率；20日，番禺、黃埔兩區放開限購，同時將增值稅免征期限由5年降至2年。
新政對提升樓市景氣度起到了一定作用。李雁對時代財經稱，“9.20”新政次日，番禺耀勝新世界廣場有一單“一串三”銷售，一位購房者買了3套住宅。龍湖·金地天峯則有一位購房者買了10間商鋪。
國慶假期期間，政策效應疊加讓利促銷，部分樓盤還是取得不錯的銷售成績。聯投文津府發出的喜報顯示，其在雙節期間累計成交超15億元，線下來訪客戶超3126組，單日最高成交17套，甚至有一單在凌晨1：05簽約刷卡。
時代財經在星河盛世錦城營銷中心看到的標語顯示，從9月27日開盤至10月4日，該樓盤銷售達5億元，首推160套房源去化近半。10月4日晚上8：30，仍不斷有購房者來看盤，簽約區也有4組客戶還在談價。樓盤銷售對時代財經稱，近期每天有約200組客戶，多的接不過來，對購買意向不太強的看房者，就不再多花時間催。
相比之下，華潤長隆悅府可謂“火爆”。該樓盤于9月25日開盤，合富研究院、克而瑞數據顯示，該樓盤首開568套，當天去化約七成，9月內銷售業績約30億元。
除了文旅綜合體、臨近長隆旅游度假區和萬博商圈、項目自帶商業和教育配套等優勢外，番禺區放開限購無疑是一大利好。“踩中了政策利好，所以在沒有跟中介公司合作、沒有推全民營銷，甚至都沒怎么推廣宣傳的情況下，自來的客戶都接待不完，來自深圳、上海等一線城市的客戶很多。”10月4日，該樓盤銷售肖宇（化名）對時代財經稱。
肖宇稱，廣州的樓市政策尤其是“9.20”新政出乎其意料，“我們當時甚至還懷疑了一下信息的真偽。對我們來說，應對新政下雙節銷售的籌備時間很緊，國慶節才正式開放了售樓部，樣板房至今還沒正式對外開放。番禺不限購的新政策，我們也沒來得及對外宣傳，現在才開始慢慢在外地做一些廣告鋪排。”
不過，市場熱度僅集中在高性價比樓盤和優勢突出的樓盤，營銷動作不大的白云、南沙、花都等區域的市場起色尚不明顯。克而瑞數據顯示，雙節期間廣州新盤整體去化率為22%，其中黃埔、南沙、花都三區的去化率不到5%。
克而瑞預計，第四季度廣州樓市不會出現今年3-4月的“脈沖式”快速回暖，市場將漸進復蘇，政策利好促動的樓市購買力將逐步釋放，房企將加大營銷沖刺力度，維持“走量去庫存”策略，不會輕言漲價。
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