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北京西城最嚴學區房政策實施滿3年，熱門學區部分房源直降百萬
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距離北京西城區出臺“731”學區房政策至今已有3年，其對西城區房價的影響仍在繼續。
據北京西城教委規定，自2020年7月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區入學。
隨后，西城區便嚴格執行多校劃片，震動了北京學區房市場。
財聯社編輯采訪獲悉，在執行731政策后，西城區二手房成交量出現下滑趨勢，僅2022年該區域二手房成交量就同比下滑了33%。
在房價方面，該政策的執行對于德勝片區沖擊較大，由于在“731政策”后購買該區域的家庭，連續3年被調劑至相鄰片區，受此影響，該片區大多數房源成交總價相比政策前下調了40萬-50萬元，有業主急于成交選擇降價近百萬元。
熱門學區房價明顯下滑
“今年西城區多校劃片，731之后在德勝片區購房的家庭，基本上都被調出區了。”德勝片區的一位中介人員告訴編輯。
據悉，德勝片區與金融街、月壇為西城三大熱門學區，擁有多家優質小學資源，因此區域學位資源也更緊張。
在西城區多校劃片政策嚴格執行后，于731政策后落戶至德勝片區的生源，已連續三年被調劑至相鄰片區，因此該區的學區房房價受影響最大。
“教改之后，德勝區域這兩年房價降的挺多的”，上述德勝片區一位中介人員透露，“執行多校劃片之前，那會兒房價小戶型最高能賣到16萬、17萬元/平方米，現在也就14萬元/平方米左右。”
其進一步表示，最近賣了的一居室，成交總價618萬元，以前的話這種戶型房價得在700萬元以上。另外一套42平方米的房子之前能賣到730萬元、740萬元，現在成交總價基本在600多萬元。
“今年過完年之后，德勝區好多業主覺得市場會變好，不想降價，但現在看見調劑情況以及市場情況后，也想開了，差不多能賣就賣了，目前掛牌房源價格都能談。”德勝片區另一家中介機構二手房經紀人對編輯表示。
其進一步表示，最近剛成交的54平方米的一套房，最早掛牌價815萬元，最終成交價720萬元，降價近100萬元。
多位中介告訴編輯，現在德勝區大部分掛牌房源都降了最少四五十萬元，是近幾年來的低點。
“在2022年西城區發布最嚴731學區房政策后，很多曾經熱點的學區房片區價格明顯回落?！敝T葛數據研究中心高級分析師陳霄告訴編輯，由于多校劃片實行后，使得很多曾經想要購買德勝片區學區房的購房者轉而去選擇其他片區，導致房價下滑。
值得關注的是，今年德勝學區被調劑出區的生源，均被調劑到新街口學區和什剎海學區，因此新街口學區房的價格有所上漲。
“教改沒執行的時候，新街口那邊房價最好的時候也就10萬元/平方米，后來德勝片區的生源調劑過去后，房價就漲起來了，現在每平方米基本上都在12萬元-13萬元之間，個別特別好的戶型能到14萬元/平方米左右?！鄙鲜鲋薪槿藛T告訴編輯。
西城區二手房成交量萎縮
西城區執行“多校劃片”政策后，區域二手房成交量明顯降溫。
根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2021年北京西城區二手住宅成交11516套，市場均價為11.18萬元/平方米；2022年成交7699套，市場均價為11.52萬元/平方米；2023上半年成交4817套，市場均價為12.06萬元/平方米。
“西城區在2020年之后迅速執行了多校劃片政策，對于整個片區的就學確定性產生了巨大顛覆，很多新購房家庭、新遷入戶籍家庭都面臨調劑，特別是購買了德勝優質學區房的家庭被調劑出學區，所以一部分購房家庭，轉而擇了其他的片區，因此整體成交量出現了下滑?！焙洗T地產機構首席分析師郭毅對編輯表示。
不過在價格方面，郭毅認為，西城區作為核心城區，且二手房掛牌量相對比較少，因此房價還是保持在一個相對穩定的狀態。
“受到多校劃片政策影響，德勝學區的學生很多面臨被調劑，導致價格起伏波動，接下來，如果德勝學區繼續被調劑，那么房價可能還會有小幅波動，但是經過了幾年的調整期后，德勝的房價也基本進入到穩定區間。而像新街口片區近兩年來承接德勝片區溢出的需求，房價也有上升的空間?！标愊龈嬖V編輯。
受訪專家表示，隨著多校劃片政策的持續，學區價值對于西城區整體房價的影響會進一步減少，各個片區的房價會進一步均衡，優質學區可能會出現價格的進一步下調，而一些非優質學區的房價可能會有所調漲。
“從出生人口的情況上來看，今年是幼升小的一個升學高峰期，所以這些熱門學區存在著一定的競爭關系，但是隨著未來北京新生人口的下降，學區房可能會出現更大幅度的價值波動?！惫惴Q。
其進一步表示，雖然當下西城區不同片區之間的學區房仍存在著不均衡的現象，但是隨著多校調劑、教師輪崗等政策的執行，各個學校教育水平差距將減少，西城整體學區房的價值也會有所弱化，最終將回歸到房子實際的居住屬性上來。
上述專家認為，未來像那種不具備真實的居住價值、純粹是用來上學的房子，價值將會出現更大的折損。而一些房齡較新、社區品質較好，既能承載技術價值，又能具備學區房屬性的的房子，房價穩定性會更強。
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