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市場(chǎng)調(diào)整消化估值壓力 REITS基礎(chǔ)設(shè)施隱含收益率提高
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◎記者 何漪
基礎(chǔ)設(shè)施REITS二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。根據(jù)Choice統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，今年以來(lái)，只有兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITS的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格略有上漲，25個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITS下跌，6個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITS下跌10%以上。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，REITS產(chǎn)品表現(xiàn)不佳，給REITS估值帶來(lái)一定壓力；投資者結(jié)構(gòu)單一，投資策略趨同，也在一定程度上導(dǎo)致市場(chǎng)調(diào)整。
REITS二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)波動(dòng)，導(dǎo)致基金公司、基金原股權(quán)持有人和基金原股權(quán)持有人增持，向市場(chǎng)發(fā)出積極信號(hào)。從投資的角度來(lái)看，一些業(yè)內(nèi)人士也表示，隨著高估值隱患的基本清除，隱含股息率進(jìn)一步提高，目前的基礎(chǔ)設(shè)施REITS具有良好的股息吸引力。
今年以來(lái)，REITS平均下降了6%
自今年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITS的表現(xiàn)明顯弱于股票和債券市場(chǎng)。
據(jù)Choice統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，今年27個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITS平均下降6.27%，只有國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT。、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITS小幅上升1.17%、0.52%。
大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施REITS都有不同程度的下降。數(shù)據(jù)顯示，11個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITS下降了6%以上。華夏中國(guó)交通建設(shè)REIT、建信中關(guān)村REIT分別跌幅16.26%、20.76%。
基礎(chǔ)設(shè)施REITS的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，華泰江蘇交通控制REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT等6個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs出現(xiàn)貼水現(xiàn)象，中國(guó)交建高速REIT、平安廣交廣河高速REIT、安徽中金交控REIT貼水率均超過(guò)15%。
北京一位私募股權(quán)基金投資研究人員表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITS二級(jí)市場(chǎng)籌碼大多集中在銀行金融管理、保險(xiǎn)資本等機(jī)構(gòu)投資者手中。由于市場(chǎng)規(guī)模不到1000億元，整體規(guī)模較小，產(chǎn)品下跌可能觸發(fā)機(jī)構(gòu)止損線，導(dǎo)致一個(gè)接一個(gè)的拋售。
截至5月30日，基礎(chǔ)設(shè)施REITs近60天主力凈流出金額達(dá)到2694.97萬(wàn)元。
多種因素導(dǎo)致下降
北京一位公募基金人士表示，不同資產(chǎn)類型(如收益權(quán)、產(chǎn)權(quán))和不同項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況可能會(huì)影響REITS產(chǎn)品的現(xiàn)金分配水平，進(jìn)而影響REITS的市場(chǎng)表現(xiàn)。“受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多種因素影響，部分REITS產(chǎn)品業(yè)績(jī)低于預(yù)期，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格明顯波動(dòng)。”
先鋒瑞馳基金投資總監(jiān)陳海濤認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)具有一定的公共服務(wù)屬性，收入結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，但彈性相對(duì)較弱。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向修復(fù)過(guò)程中，項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)格上漲有限，給REITS估值帶來(lái)了一定的壓力。
“投資者的結(jié)構(gòu)相對(duì)單一。”陳海濤還認(rèn)為，在基礎(chǔ)設(shè)施REITS市場(chǎng)，投資者主要是保險(xiǎn)、銀行金融管理等機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的資產(chǎn)投資管理部門主要是固定收益，其投資策略和估值體系相對(duì)相似，定價(jià)容易形成趨同，導(dǎo)致市場(chǎng)上下特征。
REITS基礎(chǔ)設(shè)施整體表現(xiàn)不佳，也導(dǎo)致機(jī)構(gòu)支持市場(chǎng)，向市場(chǎng)發(fā)出積極信號(hào)。
近日，華安基金、華安張江光大園REIT原股東及其控股關(guān)聯(lián)方計(jì)劃增持華安張江光大園REIT不超過(guò)3000萬(wàn)元、2億元，承諾增持基金份額持有期限不少于6個(gè)月；此前，華夏基金自購(gòu)華夏中國(guó)交通建設(shè)REIT3000萬(wàn)元，承諾持有不少于6個(gè)月。
分紅具有很強(qiáng)的吸引力
經(jīng)過(guò)之前的調(diào)整，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITS下降的風(fēng)險(xiǎn)基本清晰，估值優(yōu)勢(shì)明顯。
招商基金管理有限公司基礎(chǔ)設(shè)施管理部副總監(jiān)萬(wàn)億建議，參與基礎(chǔ)設(shè)施REITS，必須自上而下分析，從宏觀、中觀、微觀等方面建立框架。REITS的投資收益應(yīng)綜合考慮兩個(gè)方面：一是長(zhǎng)期持有REITS獲得的股息收益；二是承擔(dān)部分REITS資本收益波動(dòng)獲得的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。
“基礎(chǔ)設(shè)施REITS投資基于穩(wěn)定的現(xiàn)金流分紅制度，具有一定的債務(wù)收益特征。”陳海濤表示，由于股息收益率將受到基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況、二級(jí)市場(chǎng)持有成本等因素的影響，與第一季度末持有的資產(chǎn)相比，基礎(chǔ)設(shè)施REITS現(xiàn)金分配收益率顯著提高。
據(jù)陳海濤預(yù)測(cè)，截至5月30日，2023年產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目平均分配率上升約30至40個(gè)基點(diǎn)，2023年特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目平均分配率上升約60至75個(gè)基點(diǎn)。與10年期國(guó)債和中短期AA+信用債券相比，基礎(chǔ)設(shè)施REITS市場(chǎng)的現(xiàn)金股息水平具有利差優(yōu)勢(shì)，目前具有一定的股息吸引力。
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