“金三銀四”是樓市傳統(tǒng)旺季。不少熱門樓盤相繼取證、開盤、加推。然而，“五一”之后房地產(chǎn)市場(chǎng)分化正在加劇。

對(duì)今年“五一”假期樓市表現(xiàn)，多位業(yè)內(nèi)人士的反饋是“平淡”二字。而事實(shí)上，樓市成交量溫和回落的趨勢(shì)自4月份以來(lái)已經(jīng)初步呈現(xiàn)。

圖片來(lái)源：中指研究院

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企4月單月銷售額環(huán)比下降17.4%，年初“小陽(yáng)春”現(xiàn)象未能進(jìn)一步延續(xù)。在樓市弱復(fù)蘇之下，房企拿地動(dòng)作保持謹(jǐn)慎。更進(jìn)一步，一些出險(xiǎn)房企經(jīng)營(yíng)本身已經(jīng)成為重大問(wèn)題，部分房企已經(jīng)不可避免地將從A股退市。

報(bào)告醬梳理了相關(guān)報(bào)告，精選其中8篇與大家分享以下問(wèn)題：

• 我國(guó)房地產(chǎn)政策變化

• 今年1-4月行情怎么樣？

• 2023年房地產(chǎn)行業(yè)十大判斷

房地產(chǎn)政策變化

我國(guó)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)緊密相連，因此，房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向也會(huì)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)的刺激與抑制，同樣是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。

廣義房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，對(duì)上下游行業(yè)的帶動(dòng)作用較強(qiáng)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中會(huì)直接消耗大量的建筑材料，帶動(dòng)水泥、鋼鐵、玻璃、五金、陶瓷、化工等行業(yè)的發(fā)展；另一方面，與住房相關(guān)的消費(fèi)活動(dòng)也將促進(jìn)家電、家具、紡織、汽車等行業(yè)制造業(yè)的發(fā)展。因此伴隨著廣義房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體受到提振。

通過(guò)研究不同階段的政策重心，可以明顯感受到房地產(chǎn)行業(yè)的變化。

圖片來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)，新聞搜集，華西證券研究所

從2019年底開始，以“民生”為主。

早在2016年，首次中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首次提出“房住不炒”，隨后在2019政治局會(huì)議指出“確保民生特別是困難群眾基本生活得到有效保障和改善。......”

當(dāng)房地產(chǎn)話題放在保民生的章節(jié)去談?wù)摃r(shí)，意味著當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，不是房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)金融體系的運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題，而是房?jī)r(jià)過(guò)高可能帶來(lái)的民生問(wèn)題。這種情況之下，意味著房地產(chǎn)政策很可能從嚴(yán)從緊。

從2021年底開始，政策轉(zhuǎn)向“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”。

當(dāng)年政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。......要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。......”

當(dāng)房地產(chǎn)被放置于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的語(yǔ)境中來(lái)說(shuō)時(shí)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨托底的要求，但這種要求并不算十分急迫。房地產(chǎn)政策可能面臨變化。

時(shí)間來(lái)到2022年7月，政策以“防范風(fēng)險(xiǎn)”為主了。

政治局會(huì)議指出“要全方位守住安全底線。......要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。......”

當(dāng)房地產(chǎn)被置于防范風(fēng)險(xiǎn)的語(yǔ)境中來(lái)說(shuō)時(shí)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)亟待化解。穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期要求十分迫切。這可能意味著，政策可能進(jìn)入高潮期。

現(xiàn)如今，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于修復(fù)階段，但房地產(chǎn)修復(fù)還有待驗(yàn)證。

從財(cái)政數(shù)據(jù)來(lái)看，土地財(cái)政收入和其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收，依然是地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)綁定關(guān)系也會(huì)逐漸松綁，理想的情況，是將在“房住不炒”的基調(diào)下穩(wěn)定運(yùn)行，也就是一個(gè)字“穩(wěn)”。

價(jià)格必須穩(wěn)住，可以慢漲慢跌，但絕不能大漲大跌。

大跌會(huì)直接引發(fā)進(jìn)金融系統(tǒng)底層產(chǎn)品暴雷，大漲會(huì)積累流動(dòng)性危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，左右都是深淵，唯有“穩(wěn)”字可行。

今年的行情怎么樣

政策利好密集，數(shù)據(jù)維穩(wěn)。

從一季度以來(lái)，政府工作報(bào)告定調(diào)今年樓市政策的重點(diǎn)是，支持剛性和改善性住房需求，以及防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。

• 各部委為穩(wěn)定樓市，提振市場(chǎng)信心，從建立首套住房利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，降低首付等方式促進(jìn)住房消費(fèi)；

• 同時(shí)，通過(guò)逐步推廣現(xiàn)房銷售、加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管來(lái)防風(fēng)險(xiǎn)；

• 另外，還通過(guò)存量房帶押過(guò)戶簡(jiǎn)化交易流程，并將其作為加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。

圖片來(lái)源：各政府網(wǎng)站

政策利好，疊加前期市場(chǎng)需求積壓釋放，讓今年一季度樓市信心有所修復(fù)。

數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)房屋竣工面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，但開發(fā)投資額同比下降5.72%。因此，持續(xù)向好的根基尚不穩(wěn)定。

圖片來(lái)源：58安居客房產(chǎn)研究院

整體來(lái)看，從2022年下半年以來(lái)，二手房復(fù)蘇持續(xù)好于新房。

圖片來(lái)源：Wind，天風(fēng)證券研究所

二手房市場(chǎng)的景氣度上行，主要有三點(diǎn)原因：

1. 二手房市場(chǎng)的供給一直很平穩(wěn)，但新房是有供給彈性的季節(jié)性效應(yīng)，一般年初1-2 月，是全年的低點(diǎn)，供給減少導(dǎo)致一定程度上抑制成交水平；

2. 去年較多新樓盤無(wú)法按期交付甚至爛尾的問(wèn)題，導(dǎo)致今年大家在進(jìn)行購(gòu)房決策時(shí)，更傾向買無(wú)“保交樓”問(wèn)題困擾的二手房或者準(zhǔn)現(xiàn)房；

3. 二手房掛牌量持續(xù)提升導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格吸引力增加。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2023 年 3 月核心城市掛牌量均有所提升，背后原因可能來(lái)自于：改善型需求釋放、二手房政策持續(xù)優(yōu)化、對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲預(yù)期弱化、部分城市優(yōu)化限售政策等，供給量增加導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格吸引力增加。

“成交量都是降價(jià)換來(lái)的，還有‘學(xué)區(qū)房'需求也刺激了一波成交量的上升，但進(jìn)入5月之后，帶看量就一落千丈，掛牌量卻還在增加。”這是貝殼的一位工作人員透露的二手房市場(chǎng)。

短期來(lái)看，現(xiàn)在整體的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于復(fù)蘇初期，新房供應(yīng)偏緊，導(dǎo)致居民偏向于選擇供給更為完善的二手房。因此，當(dāng)前二手房的繁榮在一定程度上是對(duì)新房的替代作用，而非引領(lǐng)作用。

中期來(lái)看，二手房如果持續(xù)改善，也能激活新房改善戶型，關(guān)鍵要看二季度的數(shù)據(jù)。

再來(lái)看新房，戶型趨于大型化，更多的是定位改善房型。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)多年高速發(fā)展，改善需求占比明顯提升，2022年以來(lái)多地對(duì)于二胎放寬限購(gòu)、放開“認(rèn)房認(rèn)貸”，均反映對(duì)改善性需求的支持。在這種背景下，房企更加傾向于剛改及改善的戶型定位。

圖片來(lái)源：Wind，天風(fēng)證券研究所

2016年到2022年，重點(diǎn)五城（深圳、杭州、蘇州、南京、成都）一手住宅平均套均成交面積由110.6平米上升到122.2平米，增幅達(dá)10.5%；相比之下二手住宅成交面積僅由93.3平米上升至96.6平米，增幅僅3.5%。

整體而言，4 月份成交相比陽(yáng)春 3 月有所下滑。分城市來(lái)看，一線以及核心二線城市更為堅(jiān)韌，普通二線及三四線城市下滑幅度較大。

同時(shí)，從大部分城市的成交水平均不及 2021 年同期而言，市場(chǎng)的修復(fù)確實(shí)任重道遠(yuǎn)。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)十大判斷

太平洋證券最近出了一篇報(bào)告，預(yù)判了今年房地產(chǎn)行業(yè)的一些可能。

1. 政策基調(diào)未變，“房住不炒，因城施策”，建立“發(fā)展新模式”

2. “租購(gòu)并舉”和消除“三高”弊端是新發(fā)展模式的核心

3. 輕資產(chǎn)代建模式或?qū)⒊蔀榘l(fā)展方向

4. 房地產(chǎn)消費(fèi)屬性增強(qiáng)，投資性需求會(huì)越來(lái)越少

5. 二線城市因城施策仍有空間，但邊際效果可能弱化

6. “三支箭”落地進(jìn)度不及預(yù)期，民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍存

7. 2023Q3和2024Q1到期較為集中，不排除再次出現(xiàn)新的展期或違約主體的可能

8. 行業(yè)集中度未必提升，搖號(hào)的情況下龍頭房企拿地也要靠運(yùn)氣

9. 二手房對(duì)新房的替代效應(yīng)開始凸顯

10. 前期積壓需求脈沖性釋放后，后續(xù)新房市場(chǎng)或?qū)⒕S持低位震蕩狀態(tài)

總的來(lái)看：

• 1-3是說(shuō)行業(yè)要有新模式，無(wú)論是賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)；

• 4-5、9-10主要表明大家更多是剛需買房，新房的行情或?qū)⒌臀徽鹗?/span>，取而代之的是二手房更劃算；

• 6-7強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)猶存，比起民營(yíng)房企的不可控，央企可能略勝一籌；

• 8主要對(duì)整個(gè)房企格局做個(gè)預(yù)判，大家都靠運(yùn)氣，拿地這一層面機(jī)會(huì)都是均等的。

上述多條預(yù)判都提到了“新模式”，其中，近期仍在推廣的房票安置尤為火爆。

房票安置是去年開始推廣的一個(gè)房地產(chǎn)政策，有望進(jìn)一步盤活市場(chǎng)、穩(wěn)定地產(chǎn)銷售。

“房票”究竟是什么東西呢？

與曾經(jīng)的糧票、布票等完全不同，并不是購(gòu)買商品的“資格”憑證，而是征收國(guó)有土地上的住宅房屋的一種安置方法，稱為“房票安置”。

以前，拆遷安置有貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，現(xiàn)在又多了一種房票安置。

具體來(lái)說(shuō)，就是某人在國(guó)有土地上的住宅房屋被征收后，如果他自愿選擇房票安置的方式，那么政府將征收房屋的補(bǔ)償款以房票的形式出具給被征收者，被征收者則可以拿著房票到實(shí)行房票安置的區(qū)域里自行選擇購(gòu)買安置房或者商品房。

一般都會(huì)設(shè)置一些獎(jiǎng)勵(lì)措施，比如給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)額度，或者給予一些稅收方面的優(yōu)惠等。例如南京的房票安置政策就規(guī)定購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)房票票面金額的，新購(gòu)房屋免征契稅；持房票購(gòu)買南京市內(nèi)新房的，給予房票面額使用部分最高5%的獎(jiǎng)勵(lì)；如果在孟北、百水、綠洲三個(gè)片區(qū)購(gòu)買，則可在安置房申購(gòu)優(yōu)惠幅度的基礎(chǔ)上再獲得房票面額使用部分最多10%的購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等。

從實(shí)際刺激效果看，房票可能會(huì)有刺激局部需求，短期基本面回升的效果，甚至盤活市場(chǎng)。從更大的角度說(shuō)，如果規(guī)模回升，說(shuō)不定能拉動(dòng)各地投資。

這在未來(lái)基本面較弱的二三線城市、熱度低但庫(kù)存高的區(qū)域，很有推行的可能。

房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了3年疫情及部分企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)事件的洗禮，但仍然無(wú)法改變，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的特征。

經(jīng)濟(jì)修復(fù)離不開房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，預(yù)期政策面會(huì)繼續(xù)以寬松為主。此外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段，從拿地、投資到銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)的差異都會(huì)造成企業(yè)的進(jìn)一步分化，一貫穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、有背景加持的開發(fā)商將在行業(yè)的復(fù)蘇拉動(dòng)下進(jìn)一步擴(kuò)張。（圖文內(nèi)容轉(zhuǎn)載于發(fā)現(xiàn)報(bào)告，內(nèi)容僅作為學(xué)習(xí)參考使用）