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房地產業類集合信托經營規模不斷委縮 存量業務風險性或隨樓市回暖降低
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本報訊記者蘇向杲
房地產業類集合信托創立經營規模依然在委縮。5月30日，用益金融信托研究所統計公布的數據顯示，上星期（5月22日-5月28日），看向房地產業行業集合信托商品創立經營規模僅是2.43億人民幣，周環比急劇下降80.58%。
事實上，近年來房地產業類集合信托展現不斷、大幅度收攏趨勢。新聞記者據用益金融信托研究所公布的月度總結數據分析，在今年的1月份至4月份，此類信托成立經營規模總計大約為144.58億人民幣，同比下降60%。
采訪專家指出，房地產業類集合信托至今仍受限于地產商信貸風險、房地產業市場行情走勢、監管措施等諸多要素，短時間創立經營規模可能仍相對走低。但是，相信隨著房地產業轉暖，地產商違約風險預估會進一步下降，房地產業類集合信托存量業務風險性有望降低。
存量業務風險性不可小覷
“當前公司房地產融資業務流程主要是以處理存量業務為主導，新增加業務流程非常少，且此類業務流程特別敏感，企業不去做積極宣傳策劃。”談起房地產融資，上海一家中小型期貨公司負責人對記者所言。
一般而言，房地產融資就是指房地產業以及相關資產為看向資金信托投資形式，分成債務型房地產融資、股權回購類私募基金、股份型房地產融資、收益權類房地產融資等。
從市場發展層面來說，近些年受堅持房住不炒、標準房地產金融、地產商銷售業績“爆雷”等多種因素危害，資金信托看向房地產業的比重在不斷下降。
中國信托業協會公布統計數據顯示，2019年至2022年，資金信托看向房地產業的比重分別是15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。除此之外，從業務增長速度來說，截止到去年末，看向房地產行業的資金信托賬戶余額為1.22萬億，同比減少30.52%。
近年來，雖然房地產業類集合信托創立規模不大，且增長速度大幅度下滑，但這項業務總量經營規模仍然比較大，總量風險性經營規模不可小覷。
廣發證券首席經濟學家本來表明，在2022年房地產風險與股票基本面沖擊性推動下，一部分期貨公司不良貸款率顯著增加，以房地產信用違約為代表總量風險化解仍然是未來經濟的核心話題。
本來進一步表示，具體而言，總量風險性仍集中在房地產行業的。據用益信托公布的數據信息計算，2022年房地產業信托違約額度達到882億人民幣，占資管產品毀約總數量73.34%。盡管上年11月份至今先后有多種政策實施以平穩銷售市場，但是今年3月份后房市“小陽春”完畢、慘淡的價量指標值體現現行政策傳輸和房市穩中有進還需日子，在今年的3月份房地產業信托違約額度達到96.95億人民幣，隨著后半年新一批資管產品即將迎來集中化兌現，房地產融資的風險化解難題仍不能心存僥幸。
川財證券首席經濟學家陳靂對記者表示，因為地產商現金流量不斷承受壓力，一部分地產商發生利率風險，自2021年至今好幾個房地產融資發生毀約。現階段，伴隨著現行政策緩解，地產商流通性工作壓力得到緩解，房地產業類信托違約風險性明顯下降，但全國各地房地產業整體呈現出弱恢復發展趨勢，行業景氣指數并未修補，最近房地產業類私募基金存量業務的違約風險預計維持在領先水平。
“從更長期性角度而言，在經濟回暖、現行政策放開環境下，房地產融資難的問題有所緩解。后面伴隨著房地產業轉暖，地產商違約風險預估進一步下降，物業類私募基金存量業務的違約風險有望降低。”陳靂講到。
風險化解與轉型發展同時進行
應對相對較高的存量業務風險性，大部分業內人士表示，期貨公司在不斷化解風險的前提下，也要高度重視轉型發展。
陳靂表明，期貨公司解決這一領域風險關鍵就是，房地產融資總量規模龐大，并且在信托公司業務中占比最高，根據各種方法解決違約風險有一定難度。期貨公司解決存量業務風險性，短期內上能通過貸款展期、調節還貸分配等形式，減少違約風險，與此同時長期性應該促進業務創新，實現多樣化理財規劃，并提升底層資產品質。
多名權威專家還表示，下面期貨公司在解決總量風險性的前提下要高度重視轉型發展。普益標準研究者張俊對記者表示，在政策方針與市場的需求雙向推動下，住房租賃市場將是未來房地產融資高質量發展的關鍵行業。一方面，管控對房屋租賃REITs的大力支持及其REITs撤出平臺的逐漸順暢，將加速房屋租賃投資業務商業邏輯的建立；另一方面，應對管控激勵和發展機遇，私募基金可以憑著與眾不同的規章制度和結構優點，及其相對高度靈活多變的運營模式，以多維度的方法參加住房租賃市場。
陳靂還表示，房屋租賃金融是政策扶持的核心方位，現階段房屋租賃業務流程規模不大，發展機會比較大。在期貨公司房地產業業務創新層面，一要優化資產配置，進一步降低傳統式股權融資類房地產融資占對比的與此同時，積極推進房屋租賃、舊城改造、保障房等方面的新興業務創新模式；二要強化內部管理制度，加強風險管控，豐富多彩融資模式。
張俊補充說，將來，政策、改善型、功能性、價值型的項目將會成為房地產融資的轉型升級流行，這還對私募基金公司風險管理和投研能力明確提出更高的要求。為了應對住房租賃市場的項目困難和挑戰和推進業務可持續發展觀，期貨公司一方面要提升工程挑選水平，防止新增加風險性新項目；另一方面，應當加速建立專業的團隊和優化有關行研管理體系，不斷監控和評定住房租賃市場的改變和機遇，積極開展房屋租賃新項目的研發、經營和管理，提高住房租賃市場的服務水平和經營效率，促進自己業務流程高品質轉型發展。
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