證券日報新聞記者 孫翔峰 裴利瑞

公募基金REITs二級市場在今年的主要表現(xiàn)乏力，27只發(fā)售商品年之內(nèi)均值下挫超出5%，只有2只商品年之內(nèi)完成正收益。

近年來REITs二級市場的調(diào)節(jié)受各個方面因素的影響，一是一部分REITs內(nèi)容運營銷售業(yè)績未達(dá)預(yù)估與投資者偏悲觀情緒共振而致；二是和現(xiàn)階段REITs投資者人群相對單一，及其交易行為趨同化所導(dǎo)致的放大效應(yīng)有關(guān)。現(xiàn)階段來說，伴隨著二級市場價格的下降及其基本面的逐漸改進(jìn)，一部分REITs新產(chǎn)品的升值空間開始顯現(xiàn)。

但是，一些組織人士表示，現(xiàn)階段公募基金REITs仍面臨權(quán)威機(jī)構(gòu)資金投入貧乏，流通性不足的問題，二級市場價格大量被短期融資上下，市場深度基本建設(shè)仍然需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

股票基本面乏力

公募基金REITs連續(xù)下跌

公募基金REITs的投資人在今年的感受欠佳。Wind資料顯示，早已上市27只產(chǎn)品上，年之內(nèi)有25只價格下降，均值下滑做到5.14%。在其中建信中關(guān)村科技園REIT年之內(nèi)下挫超出18%。此外金投安徽省交控REIT、安全廣州交投廣河高速REIT、金投平安不動產(chǎn)物流倉儲配送REIT、中華中國交建快速REIT等商品下滑也超過10%。

價錢的下挫和股票基本面轉(zhuǎn)變有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，受到疫情影響，公募基金REITs的底層資產(chǎn)近些年許多銷售業(yè)績欠佳。依據(jù)發(fā)售公募基金REITs年度報告統(tǒng)計分析，受所在城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、四季度大貨車道路通行費減少10%的相關(guān)政策等因素的影響，高速公路行業(yè)在2022年總體狀態(tài)低迷，產(chǎn)品類別均值能夠分派金額收益達(dá)成率分別是83%和84%。

“近年來二級市場出現(xiàn)明顯下降，是不一樣REITs經(jīng)營主要表現(xiàn)個性化的主要表現(xiàn)，一部分REITs在2023年一季度運營主要表現(xiàn)大跳水，入住率等主要指標(biāo)出現(xiàn)下滑，二級市場價格發(fā)生相對應(yīng)下挫。”第一創(chuàng)業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受證券日報采訪時表示。

國壽安保基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與資產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人莫一帆表明，公募基金REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營效益、銷售市場市場利率、投資者預(yù)估等一系列要素都會危害公募基金REITs二級市場價格主要表現(xiàn)。除此之外，由于投資者占有率提高，投資者分階段個人行為趨同化，受多種因素的影響，投資人廣泛比較慎重。

華金證券自主創(chuàng)新投資管理總公司經(jīng)理杜鵬還提到，在今年的公募基金REITs二級市場的主要表現(xiàn)受底層資產(chǎn)產(chǎn)生的影響，包含先前新冠肺炎疫情對項目運營管理產(chǎn)生的影響、產(chǎn)業(yè)基地?fù)Q租賃期集中發(fā)生、2022年項目運營管理的盈利情況等。

但是，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)體制主題活動平穩(wěn)恢復(fù)，加上基礎(chǔ)資產(chǎn)自身優(yōu)質(zhì)，REITs各資產(chǎn)類型版塊將會迎來基本面的恢復(fù)。現(xiàn)階段，許多產(chǎn)品報價已處于價值洼地區(qū)段，商品分配率相比其它相比金融理財產(chǎn)品回報率具有一定誘惑力。伴隨著后面銷售業(yè)績逐漸修補(bǔ)，長線投資使用價值會逐步呈現(xiàn)。

流通性難點待解

除開底層資產(chǎn)的改變，很多組織人員接受證券日報采訪時直言，流通性難點也困擾著公募基金REITs市場。

從Wind數(shù)據(jù)中來說，2021年公募基金REITs發(fā)售前期，全年度換手率高達(dá)18.99%，到2022年便下降到1.43%。近年來，除開3月份由于中信證券國家電投集團(tuán)新能源技術(shù)REIT和中國銀行京能光伏發(fā)電REIT發(fā)售所帶來的交易量飆升之外，別的幾個月股票換手率都小于2022年的全年度均值水平。

流動性枯竭一方面是因為行業(yè)整體容積比較小，造成絕大多數(shù)資產(chǎn)沒法隨意進(jìn)到。現(xiàn)階段公募基金REITs市場總計先發(fā)經(jīng)營規(guī)模大約為1000億人民幣，單支商品均值經(jīng)營規(guī)模大約為34億元左右。在這樣的背景下，有限的資源流通性顯而易見會限制資產(chǎn)的權(quán)利進(jìn)到。例如，5月19日，全市場成交2.01億人民幣，股票換手率為0.57%，只有二只商品交易量高于1000萬余元，數(shù)量龐大的機(jī)構(gòu)資金顯而易見沒法充足參加。

與此同時，德邦物流資產(chǎn)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人還提到，公募基金REITs還面臨投資者結(jié)構(gòu)相對單一，利益投資人非常少，交易行為趨同化，難以形成多頭空頭對沖交易趨勢的難題。

從數(shù)據(jù)上來說，2021年至今，投資者一直還在持續(xù)撤出公募基金REITs市場，以博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)基地REIT為例子，2021年年報披露投資者持股數(shù)為18.15萬分，到2022年年度報告，便只有13.38萬分。總體來看，2021年年度報告、2022年中報和2022年年度報告各REITs商品公布的本人持股占有率分別是9.1%、9.7%、6.8%。

“股民人群對REITs的認(rèn)知有一個循序漸進(jìn)的一個過程，早期對基本面的關(guān)心不足，科學(xué)研究得不透光，大量以透現(xiàn)政策利好心理狀態(tài)參加，欠缺清楚的投資框架。”上述情況德邦物流資產(chǎn)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

杜鵬在接受媒體采訪時也表示，銷售市場欠缺長線投資資產(chǎn)及其市場利率，實際上是公募基金REITs二級市場不斷起伏的主要原因。現(xiàn)階段的公募基金REITs二級市場不是一個完善的銷售市場，投資者構(gòu)造尚未健全，市場不確定性比較大。公募基金REITs初期階段銷售市場流通股本小、流通性比較有限，促使市場比較敏感度很高，少許買賣帶來的影響通常推動了市場走勢。

組織定價能力仍待提升

盡管目前來說，公募基金REITs市場以組織參加者為主導(dǎo)，可是組織參加者自身在一、二級市場方面的投入都比較有限。

“現(xiàn)階段REITs市場流通股本經(jīng)營規(guī)模總體比較小，截止到2023年4月底，流通股本規(guī)模達(dá)到410多億，很多平臺未配置專業(yè)科研人員或配置不夠，致使投資者對REITs科學(xué)研究不足深層次、對基本面不完善，同時由于是自主創(chuàng)新種類，有關(guān)實踐經(jīng)驗欠缺，REITs市場定價錨很難確定，市場也比較難產(chǎn)生清楚的行研架構(gòu)。”上述情況德邦物流資產(chǎn)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，加上許多組織偏短期績效考評體制與REITs偏中遠(yuǎn)期優(yōu)點的特性失衡，加重了二級市場的起伏，造成現(xiàn)階段REITs二級市場的實際操作難度較大。

杜鵬表明，自公募基金REITs上市后，各種風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)還在陸續(xù)進(jìn)入和充分了解市場，對應(yīng)的投資研究工作中絕大多數(shù)都要在探索、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、實踐活動環(huán)節(jié)，而且出自于人工成本和總資產(chǎn)尺寸的比較考慮，大都是以兼具的形式進(jìn)行，創(chuàng)立專業(yè)REITs精英團(tuán)隊專注于此類投資科學(xué)研究機(jī)構(gòu)并不是很多，因此行研遮蓋不夠并非REITs二級市場小所導(dǎo)致的，反而是風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)REITs行研精英團(tuán)隊發(fā)展中的特征，是組織自身的戰(zhàn)略抉擇。

“當(dāng)機(jī)構(gòu)投資人廣泛無法完全了解與理解REITs市場，不可以客觀分辨這類資產(chǎn)特點的情況下，在這個市場遭受一定影響時，投資者很有可能就容易出現(xiàn)非理性的項目投資買賣交易，從而變大市場變化，也會影響到商品產(chǎn)品定價。”杜鵬說。

但是，組織人士對公募基金REITs市場的發(fā)展趨勢依然充滿希望。莫一帆表明，在我國公募基金REITs市場依然在不斷的發(fā)展健全，參照海外完善REITs市場的發(fā)展史，也經(jīng)歷了在這個市場初期階段總市值經(jīng)營規(guī)模比較小和變化較大的時期。近年來隨著公募基金REITs市場飛速發(fā)展，各種投資人和企業(yè)登記不斷引進(jìn)，底層資產(chǎn)種類數(shù)量逐漸增加，公募基金REITs市場經(jīng)營規(guī)模將將實現(xiàn)較快增長，投資者行研遮蓋都將相對應(yīng)提升。

“將來，伴隨著公募基金REITs市場不斷壯大、配套設(shè)施規(guī)章制度逐步完善、多空平衡體制進(jìn)行、ETF以及相關(guān)衍生產(chǎn)品的高速發(fā)展，以上行業(yè)的發(fā)展趨勢短期內(nèi)要素有望有所改善。”博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)基地REIT私募基金經(jīng)理劉玄表明。