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中國香港同業(yè)拆借利率完畢五連跳 利好消息房市
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熊德志
港幣年利率通過連跳后，5月23日香港銀行一個(gè)月同業(yè)拆借利率（Hibor）下降14個(gè)百分點(diǎn)至4.64%，完畢五連跳。
年利率做為危害房市的重要因素之一，中國香港具體按揭貸款利率由上一年的1.5%，持續(xù)上升到3.5%的高點(diǎn)。不僅顧客置業(yè)的按揭壓力提升，哪怕是投資人買房收帳收益也有危害。如今Hibor下降，或利好消息房市。
香港樓市增長(zhǎng)乏力
5月4日，美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議公布升息0.25%，上漲準(zhǔn)備金率總體目標(biāo)區(qū)段至5%~5.25%，為2007年9月至今的最高值。美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議從2022年3月逐漸升息，本次為連續(xù)第10次升息。隔日，香港匯豐銀行亦公布上漲最優(yōu)惠利率至5.75%，創(chuàng)逾15年新紀(jì)錄。
中國香港按揭貸款銷售市場(chǎng)內(nèi)涵報(bào)酬率還沒有完全一味追隨美國加息上漲按揭利率，反而是實(shí)施了到頂息的作法。對(duì)香港3.6萬萬港元總量物業(yè)管理借款來講，在今年的年利率大幅上升，對(duì)總量按揭貸款支付貸款帶來一定工作壓力，也遏制了香港樓市發(fā)展趨勢(shì)。
中國香港土地資源登記處發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，4月提交土地資源登記處登記注冊(cè)的全部類型房屋交易合同共5755份，環(huán)比下跌33.1%，同比增長(zhǎng)18.6%；4月房屋交易合同總額637萬港元，環(huán)比下跌7.5%，同比增長(zhǎng)52.5%。
以上交易合同中，住房房屋交易合同占4583份，環(huán)比下跌31.5%，同比增長(zhǎng)17.6%；4月住房房屋交易合同總額524萬港元，環(huán)比下跌9.5%，同比增長(zhǎng)49.0%。
不難看出，香港樓市如今雖相比去年疫情時(shí)期有一定的修復(fù)，但同比卻持續(xù)下降，突顯房市增長(zhǎng)乏力。與其密切相關(guān)的，或者與美國加息令顧客意向減少而致。
香港樓價(jià)上年跌14%
2021年上半年度，香港住宅銷售市場(chǎng)受益于低息貸款自然環(huán)境、顧客要求誠摯及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)回暖等多種因素令銷售市場(chǎng)穩(wěn)定。后半年則由于疫情加劇和香港股市調(diào)節(jié)，以及市場(chǎng)對(duì)美元加息的焦慮提溫，造成市場(chǎng)逐漸走低。
2022年受美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議持續(xù)大幅度升息危害，香港樓價(jià)更暴跌近14%，一部分藍(lán)籌股屋苑的房?jī)r(jià)下滑更加是超出20%。所說藍(lán)籌股屋苑，便是交易價(jià)格十分相對(duì)穩(wěn)定的屋苑，如同“績(jī)優(yōu)股”。香港市場(chǎng)皆以交易量宗最多的新樓盤做為“十大藍(lán)籌股屋苑”，視它為房市交易指標(biāo)。
房市下挫對(duì)擔(dān)負(fù)一定比例按揭貸款的人群會(huì)有一定影響，但一些風(fēng)險(xiǎn)性已承擔(dān)至按揭貸款證劵公司（中國香港按揭貸款證劵有限公司于1997年3月創(chuàng)立，由香港特區(qū)政府根據(jù)外匯基金100%國有獨(dú)資有著），并非留到金融體系。現(xiàn)階段，中國香港按揭貸款壞賬率處在0.04%的中等水平。
中國香港購置產(chǎn)業(yè)者的貸款還款方式，大多采用Hibor，及少許選用最便宜銀行貸款利率。據(jù)香港金管局?jǐn)?shù)據(jù)信息，在今年的3月以Hibor做為標(biāo)價(jià)參照的比重86.6%，以最便宜銀行貸款利率做為標(biāo)價(jià)參照的比重9.1%。
本人若按揭貸款500臺(tái)幣人民幣選購物業(yè)管理，30年還款日，以Hibor上年鎖息限制2.5%計(jì)，按揭1.97臺(tái)幣人民幣。若利率上升至3.5%，同樣貸款，一樣還款日，每個(gè)月還貸大會(huì)上升到2.24臺(tái)幣人民幣，漲幅14%。假如貸款人在按息2.5%時(shí)收益恰好根據(jù)穩(wěn)定性測(cè)試，借出500臺(tái)幣人民幣，月薪應(yīng)該是4.73臺(tái)幣人民幣，支付貸款占工資占比41.8%。當(dāng)按息升到3.5%時(shí)，假定收益不會(huì)改變，支付貸款占工資占比會(huì)升到47.5%。
現(xiàn)階段，因按息升高和每個(gè)月還貸提升，而售賣物業(yè)管理的居民應(yīng)當(dāng)罕見。
據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計(jì)分析處及香港2021年全國人口普查，2021年中國香港家中數(shù)量達(dá)到267萬家，有130萬家家中有著自有物業(yè)，有44萬家擁有住房貸款。如果要測(cè)算私人住宅，未還款按揭貸款家庭在2021年的每個(gè)月按揭貸款還貸中位值為1.35萬余元，剩下按揭貸款年限20年，供房壓力比例是21.2%。2021年中均值按揭利息約1.5%，如今以到頂息3.5%測(cè)算，假定總體貸款家庭年收入不會(huì)改變，以上21.2%的支付貸款壓力中位值，大概大會(huì)上升到23.2%的水準(zhǔn)。
自然，并不能完全忽略美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議持續(xù)升息造成中國香港銀行貸款利率提升對(duì)業(yè)主導(dǎo)致壓力。金融機(jī)構(gòu)通過調(diào)節(jié)按揭貸款到頂年利率，令每個(gè)月按揭貸款供資金額升高，對(duì)于一些恰好根據(jù)穩(wěn)定性測(cè)試的居民來講升息會(huì)引起其壓力，若外部原因造成收益或降低下崗，在乏力支付貸款的情況下還有機(jī)會(huì)挑選賣樓，如銷售市場(chǎng)供大于求則有可能造成房市下挫。與此同時(shí)，美國加息還有機(jī)會(huì)令投資人抽身資產(chǎn)離去香港市場(chǎng)。中國香港升息令借款成本增加，提升企業(yè)成本，打亂公司發(fā)展，令中國香港失業(yè)人數(shù)提升，造成經(jīng)濟(jì)下滑。
加息周期將要結(jié)束
5月23日，港幣年利率通過五連跳后，Hibor一個(gè)月拆息下降14個(gè)百分點(diǎn)至4.64%，但仍然較如今大型銀行拆息按揭貸款到頂息3.5%水準(zhǔn)，高于逾1％。
對(duì)房市來講，無疑是重大消息。
據(jù)了解，有中國香港大型銀行前不久不張揚(yáng)上漲現(xiàn)錢回禮，以占領(lǐng)按揭貸款銷售市場(chǎng)。這家銀行一般現(xiàn)錢回禮2%，而某些高端客戶若選用按揭貸款商業(yè)保險(xiǎn)且貸款額度做到800臺(tái)幣人民幣之上，連著獎(jiǎng)勵(lì)特惠，整筆現(xiàn)錢回禮可以達(dá)到2.8%，歸屬于2007年有統(tǒng)計(jì)至今最高值。
現(xiàn)階段，香港樓市依然不景氣。按揭貸款態(tài)度端正盡管有益于房市，但房市要明顯改善，依然要等候美聯(lián)儲(chǔ)降息，按揭貸款利率下降，才會(huì)對(duì)房市有顯著刺激效果。
5月4日，美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議在公告中省略了此前“或需附加緊縮政策”的用語，暗示著美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議或于下一次會(huì)議中中止升息。市場(chǎng)預(yù)測(cè)國外商業(yè)銀行工作壓力仍存在，再加上美國的經(jīng)濟(jì)慢慢減溫，可能40年以來速度最快的加息周期將要結(jié)束。
而中國香港是建立在普通法司法管轄區(qū)基礎(chǔ)上的土地資源注冊(cè)制,所支撐的穩(wěn)定、高清晰度的物業(yè)市場(chǎng)，對(duì)其中國香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)的前提下，對(duì)投資依然擁有強(qiáng)大誘惑力。
（作者系中國香港金融從業(yè)人員）
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